2019年房地產市場展望
2018年12月05日
預計2019年房地產市場將延續當前的下行調整態勢,房價穩中有降,全年房地產開發投資增速將降至3%左右。建議保持房地產政策穩定,促進市場自我調整;明確中長期政策安排,有效引導市場預期;建立系統動態的房價壓力測試方案,防控房地產金融風險。
智庫觀點
任榮榮
前10個月房地產市場景氣總體處于周期高位,9月份以來景氣沖高回落
(一)商品房銷售面積創歷史新高,9月份以來單月銷售面積同比負增長
2018年以來,商品房銷售面積保持小幅增長態勢,銷售面積創歷史同期最高水平。1—10月,商品房銷售面積為13.3億平方米,同比增長2.2%,增幅比前9個月減小0.7個百分點(見圖1)。其中,前7個月,商品房銷售面積增幅逐步增加,8月份以來銷售面積增幅減小。9月份和10月份單月,商品房銷售面積均為負增長,分別同比減少3.6%和3.1%。
分區域看,1—10月,一、二、三四線城市商品房銷售面積分別同比減少10.0%、同比增長0.2%、同比增長3.6%;一線城市商品房銷售面積繼續負增長但減幅逐步收窄,二線城市銷售面積基本與上年持平,三四線城市銷售面積保持小幅增長態勢??梢姡珖N售面積的增長主要由三四線城市拉動。
(二)70個大中城市房價環比漲幅創歷史新高,9月份以來漲幅明顯回落
2018年以來,70大中城市新建住宅與二手住宅價格延續上年的上漲態勢,且前8個月房價漲幅增加;8月份,新建住宅與二手住宅價格分別環比上漲1.45%和1.5%,漲幅創歷史新高。9月份以來房價漲幅明顯回落,10月份,新建住宅和二手住宅價格分別環比上漲0.85%和0.5%,房價上漲城市數量分別為65個和54個,比8月份分別減少2個和12個(見圖2)。
分區域看,房價的上漲主要由二線和三四線城市推動。前8個月,二線和三四線城市新建住宅價格漲幅持續走高,8月份房價環比漲幅分別達到1.4%和1.6%的歷史高位。9月份以來,一、二、三四線城市房價漲幅均回落,10月份,一線、二線和三四線城市新建住宅價格分別環比持平、上漲0.9%、上漲1.2%,二手住宅價格分別環比下降0.3%、上漲0.4%、上漲0.6%。一線城市新建住宅和二手住宅價格自2017年5月份以來總體呈現穩中有降的態勢。
(三)房地產庫存水平連續32個月下降,目前已低于歷史平均去化周期
房地產庫存水平自2016年3月份以來總體呈現持續下降態勢(見圖3)。截至2018年10月末,商品房和商品住宅待售面積分別為52789萬平方米和25688萬平方米,分別降至2014年年中和2013年年初的水平。
按照近一年的商品房和商品住宅銷售面積計算,當前商品房和商品住宅的庫存去化周期分別為3.68個月和2.08個月,分別低于4個月和3個月的歷史平均去化周期。
(四)房地產開發投資增速和房屋新開工面積增幅均處于較高水平,8月份以來投資增速逐步回落
2018年1—10月,房地產開發投資同比增長9.7%,增速比上月低0.2個百分點,比上年同期高1.9個百分點,總體仍處于近三年的較高水平(見圖4)。分區域看,一、二、三四線城市房地產開發投資分別同比增長6.4%、5.3%、13.9%,三四線城市投資增速較高。
2018年以來,房屋新開工面積增幅總體呈增加態勢。1-10月,房地產企業房屋新開工面積同比增加16.3%,增幅比上月小幅回落0.1個百分點,比上年同期高10.7個百分點。房屋新開工面積連續三年增加。分區域看,一、二、三四線城市房屋新開工面積分別同比增加8.4%、10.2%、19.5%,三四線城市房屋新開工面積增幅最高。
本輪房地產市場上行周期拉長,市場風險加大
(一)房價連續三年上漲,漲幅持續兩年半多的時間在周期高位
2018年以來房地產調控繼續收緊,相繼有20余個城市出臺調控政策,目前已有50多個城市實施限購,70余城市實施限售。但在調控政策持續擴圍加碼的背景下,今年以來房地產市場熱度不降反升。70個大中城市房價上漲城市數量逐月增加,8月份,70大中城市新建商品住宅和二手住宅價格上漲城市數量分別為67個和66個,達到周期高位水平;10月份,新建商品住宅和二手住宅價格上漲城市數量仍然有65個和54個。
與歷史走勢相比,本輪房地產市場調整打破了之前三年左右一個小周期的運行規律。自2015年下半年以來,房價連續三年上漲,2016年3月份以來,房價漲幅已持續兩年半多的時間在周期高位波動,房價上漲城市數量始終未低于44個。
在本輪房地產市場上行過程中,一線和熱點二線城市房價已出現量價下降的調整,非熱點二線城市和多數三四線城市是主要的拉動力量,其中,2016年以來較大規模的棚改貨幣化安置是推動市場量價齊升的重要因素。
(二)房地產運行的宏觀背景預示著市場風險在加大
從宏觀環境來看,當前房價上漲缺乏經濟基本面的支撐,更多地表現為一種低利率和高杠桿背景下的資產價格上漲,表明市場風險在加大。具體表現在以下三個方面。
一是房價走勢與居民收入增長明顯背離。房價與經濟基本面的協調性是判斷房地產市場健康發展的重要指標。從我國2005年以來房價的歷史變化看,多數時間房價走勢與居民收入漲幅相一致,當房價走勢與二者出現背離時,房地產市場會出現波動。2016年以來,我國70大中城市新建住房價格持續較快上漲,而同期城鎮居民收入增幅低位徘徊。房價走勢與收入增長持續背離,意味著居民住房支付能力持續下降。這是房價泡沫加大的一個重要標志。
二是持續的低利率環境加大房地產風險積累。本輪房價上升過程中低利率環境是一個重要的助推因素。2014年11月22日,央行開啟降息通道,連續五次降息、七次降準。2015年10月份以來,五年期以上銀行貸款利率和個人公積金貸款利率分別持續維持在4.9%和3.25%的歷史最低水平。2016年以來,多數月份實際利率處于負區間。在持續的低利率環境下,居民購房熱情持續旺盛,房價上漲預期強烈。
三是房地產業杠桿水平接近風險警戒線。以“房地產貸款額在金融機構貸款額中的占比”這一指標來度量房地產業的杠桿水平,則我國目前該指標已接近風險警戒線。截至2018年三季度末,我國房地產貸款余額為37.45萬億元,占金融機構人民幣貸款余額的28.1%,如果進一步考慮房地產企業的銀行表外融資和居民家庭的“首付貸”情況,則這一比例達到30%。該占比已超過日本泡沫破滅前27%的占比,接近美國次貸危機前32.3%的歷史高位。此外,2012年下半年以來,我國房地產業杠桿水平持續上升。2012年二季度—2018年三季度,房地產貸款余額在金融機構人民幣貸款余額中占比平均每年上升約1.4個百分點,2016年以來更是年均上升2個百分點,超過美國次貸危機前年均1.14個百分點和日本房地產泡沫破滅前年均1.6個百分點的房地產業杠桿水平上升速度。
2019年房地產市場走勢預判
本輪房地產市場的復蘇始于2015年下半年,特別是年底去庫存政策提出后,一、二、三四線城市市場全面回升。在棚改貨幣化安置政策的作用下,市場上行周期被拉長,三四線城市成為拉動市場景氣上行的重要力量。隨著政策效應的衰減和市場自身供求關系的變化,今年9月份以來市場已呈現下行調整態勢,預計這一調整態勢將延續至2019年,表現為:房價將逐步進入穩中有降軌道,房地產開發投資增速將持續走低。
(一)預計房價將呈現穩中有降態勢
從房地產市場自身供求關系來看,未來住房潛在供給量增加,而住房需求趨于減少,這對市場周期性下行提出客觀要求。2018年1—10月,房地產企業土地購置面積和房屋新開工面積分別同比增加19.2%和16.3%,延續上年的增長態勢且增幅分別比上年同期增長10個和10.7個百分點,土地購置面積和房屋新開工面積的較高增幅意味著后續住房供給量將增加。與之同時,商品房銷售面積增幅已降至2.2%的較低水平,且9月和10月的單月銷售面積均為負增長。隨著棚改貨幣化安置政策的調整,預計2019年商品房銷售面積將出現較大幅度減少。房地產市場自身的供求對比關系對房價形成下行壓力。
從房地產市場的運行環境來看,隨著經濟下行壓力的加大和不確定性的增加,企業家信心和居民購房意愿均出現下降,反映出市場參與者對未來預期的不樂觀。2018年三季度,房地產業企業家信心指數為118.9,比上季度下降3個百分點,為2017年以來的首度下降;未來三個月打算買房的居民占比為22.5%,比上季度下降0.5個百分點,降至2017年以來的較低水平。
但當前較低的利率水平和負利率環境仍對房地產市場形成利好。在積極的財政政策和穩健中性的貨幣政策環境下,預計2019年房價呈現穩中有降態勢的可能性較大。
(二)預計全年房地產開發投資增速將降至3%左右
2018年前10個月,房地產開發投資同比增長9.7%,比上年同期高1.9個百分點,投資增速連續三年上升。這主要得益于2015年以來商品房銷售面積持續增加的拉動和地價較快上漲的推動。2017年以來,房地產開發投資增速明顯高于房屋施工面積增幅,二者相差約6個百分點,意味著近兩年較高的投資增速很大程度上受價格因素的影響。
隨著房地產企業融資環境的收緊,8月份以來房地產開發投資增速已呈現逐步下降態勢。2018年8—10月,房地產開發投資單月增速分別為9.3%、8.9%、7.7%,投資增速連續三個月下降。當前市場正逐步進入下行調整階段,未來受地價漲幅回落、商品房銷售面積負增長的影響,預計房地產開發投資將繼續下降。但考慮到房屋新開工面積自2016年以來連續三年增加,這將對2019年房屋施工面積形成正向拉動;且當前房地產庫存水平較低,預計開發投資不會出現斷崖式下降。從工程在建量和投資構成兩方面建立模型,估算得出,2019年全年房地產開發投資增速在3%左右。
政策建議
在經歷了三年的持續上行后,房地產市場自身供求關系的變化對其下行調整提出客觀要求。但當前房地產市場已處于風險高位,外部環境變動對市場造成負面沖擊的可能性加大,經濟增長的不確定性也加大了房地產市場波動風險。建議采取長短期結合的措施,促進市場自我調整,穩定市場預期,同時有效防控房地產市場波動導致的宏觀經濟風險,以實現房地產市場軟著陸。
第一,保持房地產政策穩定,促進市場自我調整。
在經歷了幾輪的房地產調控和房價較快上漲后,目前市場中形成的“越調越漲、越限越買”的非理性預期強烈。因此,調控政策不宜再做頻繁變動。而且,當前房地產市場的調整有其自身客觀規律要求。建議短期內不宜放松房地產調控政策,保持政策的穩定性,促進市場自我調整,推動房地產市場的整合和出清;同時適度增加基礎設施和公共服務領域的投資,對沖房地產市場下行對經濟增長的影響。
第二,明確中長期政策安排,有效引導市場預期。
當前行政限制性調控政策尤其是限價政策對市場的負面影響日益明顯,社會各界對房地產長效機制的出臺充滿期待。建議盡快明確房地產市場中長期政策安排,及時釋放正確的政策信號,穩定市場預期;落實人地掛鉤的土地供應政策,明確中長期土地供應計劃,實現住房供給與需求的空間匹配;明確公共服務特別是教育資源均等化的推進安排,緩解房地產市場區域供求矛盾;規范住房租賃市場發展,推進與住房制度匹配的戶籍制度及教育制度改革,將租購并舉的住房制度落實和細化。
第三,建立系統動態的房價壓力測試方案,防控房地產金融風險。
與其他國家相比,我國房地產市場波動對金融風險的影響更加多維,不僅有直接的房地產貸款,還有工商企業以房地產為抵押的貸款以及地方融資平臺以土地為抵押的貸款。這就要求金融部門在進行房價壓力測試時不能局限于靜態測算房價下降對自身資產負債表的影響。建議結合我國國情,建立系統動態的房價壓力測試方案,加強房地產金融風險監測,及時發現風險引發點并加以防控;加強對信貸資金投向的管理,規范房地產企業融資渠道;加強金融監管,關注市場下行調整過程中房地產企業資金鏈斷裂的風險。