劉璽：如何看待房地產和黃金
2018年11月21日
東方財富網邀請到了上海明灣資產管理有限公司總經理劉璽先生做客《財富觀察》欄目，他在節目上闡述了對房地產和黃金的看法，他認為房子喪失炒作價值之后，會回歸到居住的價值。
主持人：我們還有兩個配置方向，其中一個是配置美金，尤其是考慮到我們現在的匯率；另一方面，則是可以配置黃金，中國人和印度人對黃金相對其他國家來說更有感情。我們來聽一聽劉老師的觀點，您是怎么看待的？
劉璽：我們先說房子，房子類比黃金。我上個月剛去了一趟日本，日本的第二大城市大阪跟上海一樣，他們的獨棟別墅，它叫一戶建，三層的獨棟別墅，你猜猜在地鐵口位置的價格大概是多少？
主持人：按照我們北京、上海這個區位的話，那天價。
劉璽：150萬人民幣。
主持人：這個價格有點低。
劉璽：比如大學畢業生的公寓房，就是一間的，價格在20萬到50萬。
主持人：這在我們看來，那也是很便宜。
劉璽：我為什么要舉這個例子，房子如果喪失了炒作價值之后，它就回歸到居住的價值。如果我們把黃金看同房子你就想明白了，如果它只是一個貴金屬，金塊，它里頭的價值是恒定的，并不具備投資價值。但是我覺得它有避險價值，開采成本在這放著，如果它低估了你是可以配一點的，或者是兵荒馬亂了你去買點，它好攜帶，別的時候我覺得它不具備投資價值。因為現在很多通過margin(保證金)去做幾百倍的紙黃金，或者利用杠桿炒作。但是如果從本源來說，房子的價值和黃金的價值實際上是一樣的。它不具備投資價值，它只具備居住價值。
馬云說過，過二十年之后，你看房子是最便宜的東西，汽車也最便宜。我覺得他是一個比較有大局觀的人，一旦房子回歸本源，把炒作價值剝離開之后，就跟以前的三板一樣，現在誰還會去買三板。當它炒起來的時候真的了不得。所以說我去完日本就很震驚。因為它是跌了20年，這20年一直在跌，它就變成只有居住功能，沒人會去炒房子。我們國家則一直在炒房，炒了二十年。所以說我們的租售比實際上不便宜，而房子本質上就應該是基于建筑成本來算價值。
主持人：說到這，我有一點疑問，上海核心區域比較好的房子，租售比只有一點幾，哪怕余額寶還二點幾，這個現象還是挺值得我們關注的。
劉璽：我們看資產風險的時候不看租售比，就看市盈率。市盈率到了幾百倍是有可能，互聯網企業一旦變成傳統企業，一定要看它的市盈率。在那個時點它有它的道理，比如它是一個地鐵口，或者是很多人搶的學區房，這種就不能按這個來比了。一旦把這個剝離開去炒，風險是巨大的，因為它從哪來一定到哪去。你像以前講故事的上市公司，當它一地雞毛的時候，你不知道哪是完了。現在在玉樹地區有很多藏獒，跑來跑去的藏獒。以前大家在炒藏獒的時候，一個藏獒能賣上千萬，所以當地有很多的狗場。但一旦這個炒作跟君子蘭一樣，它這個環境消失了，這些狗就沒人要了。因為藏獒太大了，藏區又不能殺生，它就變成流浪狗了，幾十萬條流浪狗在當地跑。通過這個現象，我后來一直在反思，我們做股票的，要思考本源的東西在哪。如果你不找到最本源的東西，你很容易一葉障目。
主持人：“一葉障目”這個詞我覺得劉老師比喻得特別精準，我們只愿意看到我想看到的東西，其實在你不想看到的另一個世界里，那才是真理。
劉璽：我們在進化過程中，會用潛意識去思考。但是這些潛意識被人植入了，很多房地產商會告告訴你，房價還要漲，會漲到30萬一平米。但是當你睜眼去看的時候，才發現事物的本質，包括供給大于需求的時候，確實會出現日本這樣的現象。可能不會立刻出現，但是你通過邏輯判斷，通過你真正的理性思考，你就不會在高位去追了，那個風險就太大了。我覺得黃金跟房子可以這樣類比。當然，這個東西也有悖論，很多年前我就相信謝國忠先生的話，他覺得房產一直會有泡沫，他說完之后，上海房價就一路向上，他也是辯證的觀點，其實還有個隱含，我們國家這幾年一直是量化寬松的。
劉璽：我們國家這幾年大量在印鈔，實際上不是房子漲了，是錢太多了，錢太多把房價給托起來了，你通過這個數據看，就會發現它有它的道理，為什么大家會有一個判斷。但是從時間軸再來看，我覺得每個人選的又不一樣，或者他的看法又不一樣。因為我們的人生就幾十年，我們不可能從那么長的周期去觀察。在我們螞蟻爬坡的路上，我們相信這個是真的，實際上你沒有看到月球那一面的風險，因為你的收益就來自風險，只不過這個風險沒發生。
主持人：說到印鈔的事，我最近看到有消息披露出來，說棚改資金可能要改變成專項債，剛才我們話題扯到房子和黃金上，在這里面聽到劉老師給了我們更多的世界觀和方法論，這非常關鍵。之前只想看到政策松了，我們又出什么好政策了，或者誰又賣地賣得多貴了，其實除了這些還有另外的事情，就好比我剛才說的這件事，我覺得很多關心房子的朋友都不會關心這個消息，但是如果你關注棚改帶來三四線城市增量需求，它帶來的貨幣效應，我覺得這個也是非常關鍵的。
劉璽：你要仔細看，這個政策下面出了好多政策，包括土地。我們以前地方政府的財政收入主要就是靠賣地，所以說它的利益驅動特別大，包括原來持有房子的即得利益者。只有沒有房子的人希望房子跌，所以說原來房子還有五倍杠桿，大家都往這個方面積累。但是整個中華民族，我們沒有物理學諾貝爾獲得者，但是小小的日本居然出了十幾位，他們國家沒人炒房子，所有的資源資金都會投到基礎教研中。房子是一個虛擬的東西，其實跟藏獒有相同的道理，一旦它喪失了這個功能，其實對整個民族傷害很大。
國家也發現這個問題，我們總書記就說，“房子是用來住的，不是用來炒的”。現在采取了很多方法，比如上海試點郊區的集體土地可以直接進入市場。其實就是增大供給，抑制虛高。
現在上海的房價很恐怖，還有六個錢包理論(指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母共六個錢包，有觀點認為，只要六個錢包能幫你湊夠首付的話，那么最好還是買房子)，我覺得這些都是不太好的東西，對整個民族是一種摧毀性的誘導，大家每天想的都是這套房子怎么賣。這一方面我覺得已經到了一個邊緣，現在很多數據都超過了美國當年“兩房”(美國兩大抵押貸款巨頭房利美與房地美)的數據，其實已經是非常危險的一個指標了。
主持人：非常感謝劉老師，關于房子大家都有非常深刻的感受，而劉老師介紹給大家的，更多是我們眼睛看不到的東西，給我們更多思考問題的方式。同時，我們期待未來劉老師多來做客，今天我們聊了股票、理財，還有房子。這點時間是不夠的，希望今后更深入地聊一聊，今天的節目就先到這里。
劉璽：謝謝大家。